L’immobilier : un bon produit d’investissement

En 2006, le patrimoine des ménages s’élevait à 8.000 milliards d’euros, soit 7 années de revenus. En raison de l’augmentation des prix, la place tenue par l’immobilier n’a cessé de croître depuis 1998 : elle représente aujourd’hui 70% du patrimoine des Français et, conséquence logique, 83% de leur crédit. Au-delà de l’effet mécanique du développement de l’accession à la propriété, il apparaît que l’immobilier est devenu un bon produit d’investissement. Ainsi, si 56% des Français sont propriétaires de leur résidence principale, 18% le sont également d’un autre logement. Un chiffre à comparer aux 24% des ménages détenteurs d’un portefeuille boursier.

Sur une courte période, les placements boursiers apparaissent plus volatiles que l’investissement dans la pierre. L’étude montre que, de tous les placements à la disposition de l’investisseur, l’immobilier résidentiel est celui qui offre le plus de stabilité. La forte demande de logements, liée à une démographie très active, assure en outre de beaux jours à ce secteur : les besoins sont estimés à 500.000 logements par an à l’horizon 2020. La question est de savoir où investir. La région Ile-de-France, longtemps privilégiée par les investisseurs, semble devoir perdre peu à peu de son attrait au profit des régions du sud de la France et de la façade atlantique que l’analyse des flux migratoires place désormais en tête en matière de développement démographique.

En termes de rendement, la comparaison des différents placements proposés aux investisseurs révèle que les actions offrent un niveau intéressant : une analyse des investissements long terme indique que, sur le très long terme, le rapport moyen des actions boursières américaines s’élève à 6,6% par an. Le rendement global de l’immobilier est évalué à 5,2 % par an en moyenne en monnaie constante. Mais au-delà du rendement immédiat, l’investisseur s’intéresse également au rendement en capital, c'est-à-dire à la plus-value potentielle dégagée par son placement immobilier. En tenant compte de ce paramètre, et du fait de la croissance des prix, le rendement global de l’immobilier résidentiel atteignait 22,6% en 2006 (source IPD).

Enfin, l’étude note une évolution dans le comportement des ménages face à l’immobilier en tant que produit d’investissement. Jusqu’ici, la valeur réelle du bien n’intervenait que très peu dans la décision d’investir : les acquéreurs achetaient surtout pour défiscaliser et peu dans le but de générer un rendement locatif ou en capital. Aujourd’hui, les investisseurs tiennent de plus en plus compte de la « juste valeur » de leur acquisition et de son rendement en comparaison avec les autres produits à leur disposition. Dans ce contexte, l’immobilier ancien occupé part plutôt « gagnant », notamment en raison des décotes qu’il affiche par rapport au marché des appartements vacants.