L’immobilier : un bon produit d’investissement

L’investissement dans l’immobilier tient désormais une place de choix dans la palette des produits de placement mis à la disposition des épargnants français. C’est la conclusion de l’étude réalisée par AD VALOREM.

En 2006, le patrimoine des ménages s’élevait à 8.000 milliards d’euros, soit 7 années de revenus. En raison de l’augmentation des prix, la place tenue par l’immobilier n’a cessé de croître depuis 1998 : elle représente aujourd’hui 70% du patrimoine des Français et, conséquence logique, 83% de leur crédit. Au-delà de l’effet mécanique du développement de l’accession à la propriété, il apparaît que l’immobilier est devenu un bon produit d’investissement. Ainsi, si 56% des Français sont propriétaires de leur résidence principale, 18% le sont également d’un autre logement. Un chiffre à comparer aux 24% des ménages détenteurs d’un portefeuille boursier.

Sur une courte période, les placements boursiers apparaissent plus volatiles que l’investissement dans la pierre. L’étude montre que, de tous les placements à la disposition de l’investisseur, l’immobilier résidentiel est celui qui offre le plus de stabilité. La forte demande de logements, liée à une démographie très active, assure en outre de beaux jours à ce secteur : les besoins sont estimés à 500.000 logements par an à l’horizon 2020. La question est de savoir où investir. La région Ile-de-France, longtemps privilégiée par les investisseurs, semble devoir perdre peu à peu de son attrait au profit des régions du sud de la France et de la façade atlantique que l’analyse des flux migratoires place désormais en tête en matière de développement démographique.

En termes de rendement, la comparaison des différents placements proposés aux investisseurs révèle que les actions offrent un niveau intéressant : une analyse des investissements long terme indique que, sur le très long terme, le rapport moyen des actions boursières américaines s’élève à 6,6% par an. Le rendement global de l’immobilier est évalué à 5,2 % par an en moyenne en monnaie constante. Mais au-delà du rendement immédiat, l’investisseur s’intéresse également au rendement en capital, c'est-à-dire à la plus-value potentielle dégagée par son placement immobilier. En tenant compte de ce paramètre, et du fait de la croissance des prix, le rendement global de l’immobilier résidentiel atteignait 22,6% en 2006 (source IPD).

Enfin, l’étude note une évolution dans le comportement des ménages face à l’immobilier en tant que produit d’investissement. Jusqu’ici, la valeur réelle du bien n’intervenait que très peu dans la décision d’investir : les acquéreurs achetaient surtout pour défiscaliser et peu dans le but de générer un rendement locatif ou en capital. Aujourd’hui, les investisseurs tiennent de plus en plus compte de la « juste valeur » de leur acquisition et de son rendement en comparaison avec les autres produits à leur disposition. Dans ce contexte, l’immobilier ancien occupé part plutôt « gagnant », notamment en raison des décotes qu’il affiche par rapport au marché des appartements vacants.

Commentaires

Par beaujarret le 1er Juillet 2007 à 07h59

L’immobilier : un bon produit d’investissement

Ma femme travaillant au Crédit Foncier, croule sous toutes les demandes de prêts qu'elle a à faire en ce moment ; ça veut dire quelque chose !

Par Benjamin le 1er Juillet 2007 à 19h58

L'immobilier, c'est le "top" :
- Il ne peut jamais baisser, même si les prix sont historiquement élevés (la crise de 1991 avec une baisse de 40% des prix est une exception qui confirme cette règle d'or, c'est bien connu)
- Il ne faut pas être très malin pour un bien équivalent payer un loyer deux fois moins élevé qu'une mensualité de remboursement sur plus de 20 ans (surtout que plus de la moitié de cette équivalent de mensualité passe en frais de crédit, assurances, entretien, impôts fonciers...)
- Il manque plein de logements, enfin, c'est ce que l'on dit. D'ailleurs, d'ou viennent ces chiffres ? Un organisme "indépendant" comme la FNAIM ou bien le crédit foncier... Pour info, il y a plus de 770 000 logements à vendre sur Seloger.fr.
- Et puis il faut se rassurer en achetant en se disant qu'il y aura bien un mec plus couillon que moi à acheter mes murs dans 7 ans avec un prix qui aura tripplé... A moins que tout ces futurs pigeons se soient fait déjà avoir ces 3 dernieres années...

Pour ceux qui pensent que je suis à coté de la plaque, aller voir les chiffres objectifs concernant l'immobilier :
http://www.foncier.org/statistiques/graphactu.doc

Et le rapport du Senat de 2005 analysant la hausse de sprix de l'immobilier. La conclusion sur les perspectives est très intéressante quand on le regarde deux ans après :
http://www.senat.fr/rap/r05-006/r05-006.html

Par Benjamin le 1er Juillet 2007 à 20h06

Juste une dernière précision, entre deux fous rire, savez vous dans quel secteur travaille AD VALOREM : La promotion immobilière...

Tout à fait objective l'étude D'ailleurs, c'est bizarre de faire de la pub alors que le marché est sensé marché très bien... Serait il à bou de souffle ???

Salut les pigeons et les AI qui commencent à voir la fin de la belle époque...

Par internaute le 2 Juillet 2007 à 10h15

On est bien dans cette bulle, non?

Par Benjamin le 2 Juillet 2007 à 11h40

En tout cas, les notaires ont l'air de ne pas avoir le même avis que ces charlots de promoteurs immobiliers...

http://www.services-nego.c ... S/article.php?idArticle=95

Bulle mobilière - Bulle immobilière
Me Michel Sudre, Notaire honoraire à Bordeaux a souhaité réagir à notre article sur le retournement de marché paru dans le dernier numéro du bulletin Services Négo. Voici son texte :

La bulle des valeurs mobilières des années 2000-2001 s'étant progressivement estompée non sans dommage, voilà-t-il qu'une nouvelle a progressivement pris le relais : la bulle immobilière. Même si les origines sont différentes, le dégonflement de l'une n'est pas étranger au gonflement de la seconde. Bien sûr, il en existe d'autres causes connues des professionnels que l'on peut résumer ainsi :

- Droits de mutation au plus bas ;

- Inflation importée d'Angleterre où les prix de l'immobilier sont déconnectés de la réalité – système des "mortgage transmissible" ;

- Taux d'intérêt anormalement bas ;

- Allongement dramatique de la durée des prêts sur 30 ans, soit une vie entière de travail.

Si l'on fait une comparaison avec la bulle mobilière des années 2000, les slogans sont différents : "les valeurs des sociétés, notamment des TNT, ne s'évaluent plus en fonction des bénéfices mais des chiffres d'affaires". Pour l'immobilier : "Les mensualités d'emprunt sont moins chères que les loyers", sauf que le loyer peut s'arrêter au bout d'un mois alors que le prêt implique une contrainte sur le long terme et n'est pas sensible aux aléas familiaux, tels que chômage, divorce, etc.

La crise qui pointe à l'horizon n'est pas nouvelle et les cycles interviennent généralement au bout d'une dizaine d'années. Nous avons connu celle des années 1970, 1980 et 1992. Les deux premières se sont soldées sans dommage pour les particuliers. À l'époque les salaires augmentaient de 10 % par an, les prix et l'inflation suivaient le même rythme. Les seules victimes étaient les promoteurs ou les établissements financiers dont le principal d'entre eux la Banque L. H. avait pour slogan : "Nous finançons tous vos projets, y compris les coups de foudre". La suite est connue. Quant à la crise de 1992 avec une circonstance aggravante, c'est que même les biens de mauvaise qualité (appartements des années 70 en bout de course situés dans les barres d'immeubles) ont vu leurs prix doubler. En parallèle, les charges afférentes à ces biens se sont accrues : hausse du chauffage, mise au norme des ascenseurs, etc.

Quant au législateur, la boulimie est de mise : après les termites, le plomb, l'amiante, le gaz, tout contribue à charger la barque de l'immobilier. Sans parler du nombre d'abonnés à l'I.S.F. qui ne cesse d'augmenter, le syndrome de l'Ile de Ré ayant déjà gagné le continent.

Depuis 1992, l'immobilier enregistre une hausse de 100 %, alors que les revenus des salaires, des retraites ou des valeurs mobilières ne dépassent pas 25 %. La bulle qui est d'environ 50 %, ne demande qu'à éclater.

Par ailleurs, l'immobilier souffre d'opérations sous-jacentes qui plombent son avenir dont voici 4 exemples :

1er exemple : Opération de défiscalisation : achat de terrain payé trop cher, construction dans des délais très courts (6 à 7 mois) ne respectant pas les délais de construction, aucune surveillance des futurs propriétaires encore inconnus, vente en produits financiers à de lointains acquéreurs dont les 9/10e ne se sont jamais déplacés et le tout acheté à crédit. En cas de vente due à des contingences familiales, la perte est d'environ 50 %.

2e exemple : Opération qualifiée de marketing (technique mise au point par une banque parisienne) : lorsqu'un bien est invendable à Toulouse à 200 000 €, il est transformé en produit financier, vendu à Dunkerque à 240 000 € avec un prêt de 220 000 € et une garantie des loyers de 5 ans.

3e exemple : Terrain à bâtir acheté plus cher que la construction qu'il doit recevoir l'ensemble étant difficilement revendable.

4e exemple : Surimposition de l'immobilier. Si l'on a présent à l'esprit l'impôt foncier et la taxe d'habitation, on oublie que ces impôts n'étant pas déductibles de l'IRPP, les redevables paient l'IRPP sur les sommes qui ont déjà supporté ces deux impôts. À cela s'ajoute l'I.S.F., ce qui revient à dire que l'immeuble est éventuellement taxé 4 fois.

Tous ces éléments ont contribué à pousser le marché vers des sommets qui ont créé une richesse artificielle qui donne le vertige. Les récentes déclarations du Directeur de la BCE et du gouverneur de la Banque de France qui, en langage diplomatique, déclarent "surveiller le marché immobilier" montre bien que l'inquiétude est réelle. Les surendettés de l'immobilier devraient venir grossir les victimes des crédits revolving et donner du grain à moudre à la Banque de France.

En résumé, les professionnels attendent le "soft landing" mais c'est bien le "crash landing" qui se profile à l'horizon.

Michel SUDRE
Notaire honoraire à Bordeaux

Par James le 4 Juillet 2007 à 10h32

les experts economistes ont établis un classement sur tous les produits d'investissements existants (financiers ou non). leur conclusion est sans appel : un bien immobilier est le plus mauvais placement de TOUS !!!!

Conclusion : avant de publier de tels articles, cela peut être intéressant de prendre un avis objectif d'experts indépendants... Parce que l'épargnant francais lambda s'y connait autant que moi (et vous)...

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